以股权转让方式受让在建工程后的税务筹划
发布时间：2021-04-12 08:11:47 点击：
作者：admin
近几年房地产市场如火如荼，收到大众的热衷，面临这种大好时机房地产公司使出浑身解数抓住各种机会，下面就在建工程的税务筹划和山东博财代理记账有限公司和大家探讨一下。
假设某房企A集团以10个亿的股权转让对价，从B公司那里受让了一块土地，准备开发建设成商品房对外销售。B公司已经做完了一级土地平整，属于净地。B公司的老板很精明，找了一个税务顾问给他们出谋划策。顾问听完B公司老板的介绍后，当即出了个方案：老板，你将B公司股权转让给买家吧，这样你增值税、土增税、企业所得税一个不用交，舒坦！最后，AB公司的老板在一起谈判，最终股权转让价格定在了10个亿，买卖成了！
等到A集团缓过神来，大势已去啦。怎么办呢？找顾问吧。于是，A公司老板就找到了智慧源，向我们寻求解救之法。
这个事儿挺惨！为什么说惨呢？其一，因为都已经是净地了，所以拆迁成本你A集团是别打主意了，跟你没关系；其二，别以为B公司优惠了2个亿给你，你就以为占了大便宜（A集团如果直接购买这块土地，需要向B公司支付12个亿），事实上，大额股权溢价无法作为成本进入税前扣除，“晚景凄凉”啊，兄弟；最后，B公司的这个锅甩得那是非常干净，原本应该归它缴纳的增值税、土增税、企业所得税，这全都转嫁给了A集团！哎，看到这里，我都忍不住想问一句：A集团，你这是究竟有多“善良”才可以这样？
感叹之余，本着“悬壶济世、悲天悯人”的立场，我们决定：既然人家都找上门了，咱们该拉还是要拉一把的。但是，这的确是一件颇为棘手的事情，能想的招也极为有限。我们结合A集团的具体情况，再翻阅了当地税局网站的实时有效税收政策，最终呢，给到他一个相对比较靠谱的方案。特此分享出来，供大家一道参考学习。
假设项目总可售建筑面积为20万平，每平米售价为10万元，原始地价6亿元（有票部分），开发成本为40亿元（假设均取得9%进项税票），此处为便于计算演示，暂不考虑契税、印花税，那么未来B公司在开发完成后对外销 售时应缴税负如下：
增值税
销项税额：（20*10-6）/（1+9%）*9%=16.02亿元
进项税额：40/（1+9%）*9%=3.30亿元
应缴增值税：销项税额-进项税额=12.72亿元
附加税：12.72亿*12%=1.53亿元
两项合计：14.25亿元
土地增值税：[200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-（(40/(1+9%)+6)*1.3+1.53）*60%-（(40/(1+9%)+6)*1.3+1.53）*35%=56.20（亿元）
企业所得税：（200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40/(1+9%）+6+1.53+56.20）)*25%=20.89（亿元）
三项税负总计：14.25+56.20+20.89=91.34（亿元）
现在，咱们转变一下思路，看看最终综合税负会发生什么变化：
A集团先安排让B公司将投资强度完成到25%以上（满足在建工程转让的基本要求），而后B公司再将该在建工程以30亿元的总价格打包出售给A集团名下的另一控股子公司C，由C公司负责开发建设并最终对外销售，最终的销售价格依然定在10万元/平米。这样左右手倒腾一下的好处在哪呢，不用着急，我们接着往下看——
Step1：
B公司将在建工程转让给C公司时，应缴各项税费如下：
B公司
增值税
销项税额：（30-6）/（1+9%）*9%=1.98亿元
进项税额：(40*25%]/（1+9%）*9%=0.83亿元
应缴增值税：销项税额-进项税额=1.15亿元
附加税：1.15*12%=0.138（亿元）
两项合计：1.288亿元
土地增值税：[30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-（40*25%/(1+9%)+6)*1.3+0.138]*30%=2.45（亿元）
企业所得税：（30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-40*25%/(1+9%)-6-0.138-2.45）*25%=2.56（亿元）
三项税负小计：1.288+2.45+2.56=6.30（亿元）
Step2:
C公司将产品开发完成并对外进行销售时，应缴各项税费如下：
增值税
销项税额：200÷（1+9%）*9%=16.51亿元
进项税额：30/（1+9%）*9%+40*（1-25%）/（1+9%）*9%=4.95亿元
应缴增值税：销项税额-进项税额=11.56亿元
附加税：11.56*12%=1.39（亿元）
两项合计：12.95（亿元）
土地增值税：（200/（1+9%）-（30/（1+9%）+40*（1-25%）/（1+9%）*1.3+1.39）*50%-（30/（1+9%）+40*（1-25%）/（1+9%）*1.3+1.39）*15%=49.69（亿元）
(注：假设购买在建工程再开发转让，在建工程购买成本不得作为开发费用计算扣除基数，不得加计20%扣除，具体执行需参照当地税局执行口径。)
企业所得税：（200/（1+9%）-30/（1+9%）-40*75%/（1+9%）-1.39-49.69）*25%=19.34（亿元）
各项税负小计：12.95+49.69+19.34=81.98（亿元）
将前后两个阶段的各方综合税负合计，最终数据是：6.30+81.98=88.28（亿元）。
相比最原始状态，应用此种筹划方式之后，综合税负下降了3.06亿元（91.34-88.28）！！！
此种方法能够起到一定节税效果，而且效果还不错。唯一的缺点在于操作手续较为繁琐（四证需重新办理），且在某些城市即便投资强度达到了25%以上，当地政府也不一定给予办理在建工程更名。因此，该方案是否可行，还需要各位朋友结合当地税局的政策口径来具体分析和判断。个中得失，自行品味。
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